El cicle immobiliari expansiu que van conèixer
Catalunya i Espanya en el període del canvi de segle ha estat considerat,
justament, com un dels principals factors que han contribuït a la crisi
econòmica actual. Els trets principals del procés, que comportà un extraordinari
augment dels preus, han estat normalment explicats en primer lloc per
l’entrada, amb finalitats especulatives, d’un gran volum d’actius financers en
els mercats immobiliaris, que hauria comportat un exacerbat desenvolupament de la
construcció d’obra nova, i, al final del cicle, un empitjorament de la situació
econòmica i residencial de moltes famílies, degut a l’endeutament i les
dificultats d’accés.
La realitat, tanmateix, resulta força més
complexa que aquestes interpretacions simplificadores, tant pel què fa a les
causes com a les conseqüències del cicle. Així ho demostra, si més no per la
realitat metropolitana barcelonina, la tesi doctoral del geògraf Carles Donat
que acaba de presentar-se al Departament de Geografia de la Universitat
Autònoma de Barcelona. La recerca fou llegida davant del tribunal integrat per
la demògrafa Anna Cabré, professora del Departament de Geografia de la UAB i
Directora del Centre d’Estudis Demogràfics, l’urbanista Francesco Indovina,
professor del Dipartimento di Architettura de la Univeristà di Sassari, i l’arquitecta
Zaida Muxi, del Departament d’Urbanisme de l’Escola Tècnica Superior d’Arquitectura
de Barcelona, i obtingué la màxima qualificació.
La investigació, que porta per títol L’habitatge
a la regió metropolitana de Barcelona durant el cicle immobiliari 1997-2006: una
aproximació a partir de les necessitats residencials de la població,
s’aproxima al tema des d’una perspectiva que pot considerar-se innovadora.
Així, l’estudi para especial atenció a les necessitats de la població
originades per la formació (i desaparició) de llars, els moviments migratoris i
la voluntat de millora de l’habitatge, és a dir, l’impacte que els factors
demogràfics tingueren en l’evolució del mercat immobiliari durant el període
estudiat.
D'aquesta manera, la recerca conclou que les principals
variables explicatives de l’evolució del cicle immobiliari a Catalunya han de
cercar-se no només en l’evolució dels mercats financers, el preu del diner i
les pulsions especulatives, sinó també en una conjuntura molt particular pel
que fa a les necessitats d’habitatge de la població, en la que han vingut a
coincidir l’arribada a l’edat d’emancipació de les generacions nombroses dels
anys seixanta i setanta (entre 1 i 1,35 milions de joves), la tendència a la
disminució de la grandària de la llar (de 2,9 a 2,6 membres) i la presència de
saldos migratori reiteradament positius (fins un total acumulat de 713.000
persones). Això generà una demanda neta extraordinària, que només pel què fa a
la formació de noves llars suposà, al llarg del període, la demanda de més de
620.000 unitats. Els factors demogràfics també tingueren una notabilíssima
incidència en l’oferta d’habitatge, ja que, per raó de l’envelliment de la
població entraren en el mercat d’habitatge de segona mà un gran nombre d’unitats:
al llarg de tot el període, a la regió metropolitana de Barcelona, per cada 100
unitats d’obra nova, n’entraren al mercat 49 per raó de la desaparició de
llars atribuïda a la mortalitat.
La investigació té una notable importància per
diverses raons. En primer lloc, des del punt de vista metodològic, suposa la
utilització per a l’estudi de la qüestió de l’habitatge de dades procedents de l’Enquesta sobre els hàbits i les condicions
de vida de la població, que, posades en relació amb d’altres fonts,
ofereixen una perspectiva particularment interesant. En segon lloc, la recerca
obre una línia interpretativa nova per a l’explicació del cicle immobiliari a
Catalunya, cicle que, com es sabut, es troba en bona mesura en els orígens de
les dificultats econòmiques actuals. Finalment, la tesi te la voluntat d’aportar
no només conclusions de caràcter científic i disciplinar, sinó també contribuir
al debat sobre en matèria de polítiques d’habitatge.
[Fotografia: O. Nel·lo]
[Fotografia: O. Nel·lo]
